Dörfliche Wohnqualität an der Ammerseebahn — eingebettet ins Städtedreieck Landsberg – Augsburg – München. Baugrund ist strukturell knapp, die Nachfrage übersteigt das Angebot seit mehr als einer Dekade. Diese Studie destilliert Bodenrichtwerte, Lagen-Cluster und die Staffelungskurve zu einer belastbaren Preismatrix für 2026 — und zeigt, was das konkret für die Granaria-Grundstücke an der Paarstraße bedeutet.
Der Bodenrichtwert-Index des Gutachterausschusses Landsberg am Lech stieg von rund 180 €/m² (2015) auf 750 €/m² (Stichtag 01.01.2024) — Faktor ≈ 4,2. Seit 2022 Konsolidierung: Transaktionszahlen im Landkreis sanken 2021→2023 um ~28 %, Bodenrichtwerte stagnierten aber auf dem erreichten Niveau.
Drei Phasen: 2015–2019 Beschleunigung (~20 % p.a.) · 2020–2022 zyklisches Hoch (Pandemie-Sog in ländliche Wohnlagen) · 2022–2025 Konsolidierung (Zinswende, Transaktionen –28 %, BRW stabil). Die gemeindliche Vergabe 2025 bei 650 €/m² wirkt als bewusster Preisanker unterhalb des zyklischen Hochs.
Der Gutachterausschuss differenziert in Walleshausen nicht straßengenau. Die folgende Matrix ist eine synthetische, marktorientierte Lagebewertung auf Basis Bebauungsplänen, Siedlungsstruktur, Angebotsmarkt der letzten 24 Monate und qualitativen Lageindikatoren (Ruhe, Paar-Zugang, Südausrichtung).
| Zu-/Abschlag | Faktor | Anmerkung |
|---|---|---|
| Südausrichtung, ebene Topographie | +5 bis +10 % | Gartenqualität, Solar |
| Paar-Zugang oder unmittelbarer Grünzug | +5 bis +15 % | Wohnqualität · Überschwemmungsprüfung prüfen |
| Kleinparzelle (< 400 m²) | +15 bis +30 % | DHH/RH-Eignung |
| Nordhang, Hanglage mit Gründungsaufwand | –5 bis –15 % | Statik, Erschließung |
| Altbestand (Abriss erforderlich) | –30 bis –80 €/m² | Abrisskosten 15–35 k€ |
| Nicht voll erschlossen / § 34-Lage | –20 bis –40 % | vs. qualifizierter B-Plan |
| Denkmal- / Ensemble-Restriktion | –10 bis –25 % | Auflagen bei Neubau |
| Bahnimmissionen < 100 m | –10 bis –20 % | Lärmgutachten ggf. erforderlich |
| Großparzelle (> 1.000 m²) | –15 bis –30 % / m² | Staffelungs-Abschlag |
Der Quadratmeterpreis ist keine lineare Funktion der Fläche. Kleinparzellen sind knapp und hochpreisig pro m² (DHH/RH-Eignung), Standardparzellen (400–750 m²) bilden den Referenzbereich der Bodenrichtwerte, Großparzellen werden mit Abschlägen gehandelt — jenseits 1.500 m² rückt Realteilung als Preisoptimierung in den Blick.
| Größe | Faktor | Effektiv €/m² | Typische Nutzung |
|---|---|---|---|
| 250 m² | 1,30 | 845 € | RH · Tiny House · DHH-Teilung |
| 350 m² | 1,20 | 780 € | Doppelhaushälfte |
| 450 m² | 1,08 | 700 € | kompaktes EFH / DHH |
| 600 m² | 1,00 | 650 € | Standard-EFH (Referenz) |
| 750 m² | 0,94 | 611 € | komfortables EFH |
| 900 m² | 0,88 | 572 € | EFH mit Großgarten |
| 1.200 m² | 0,80 | 520 € | Großparzelle |
| 1.500 m² | 0,72 | 468 € | Realteilungs-Kandidat |
| 2.000 m² | 0,62 | 403 € | meist nur mit Teilungs-Idee verkäuflich |
| 3.000 m² | 0,50 | 325 € | Mischkalkulation Bauland + Garten |
Referenz 600 m² @ 650 €/m² (Cluster C · Grübelanger-Niveau). Für Cluster A/B sind die €/m²-Werte proportional zu skalieren — ein Premium-600er in Cluster A landet bei 800 €/m², eine 350-m²-DHH-Parzelle in Cluster A entsprechend bei ~960 €/m².
Das Angebot reiner Bauplätze in Walleshausen ist extrem dünn — die Gemeinde-Vergabe Grübelanger ist faktisch der einzige offene Primärmarkt-Kanal. Im Sekundärmarkt werden überwiegend bebaute Grundstücke gehandelt. Zur Kalibrierung dienen Angebote aus dem erweiterten Umfeld (Landkreis Landsberg, FFB).
| Lage | Größe | Kaufpreis | €/m² | Anmerkung |
|---|---|---|---|---|
| Grübelanger (Gemeinde) | ~500 m² | 325 k€ | 650 | 4 Parzellen · Los-Verfahren · Fixpreis |
| Walleshausen Ortsrand | 655 m² | 279 k€ | 426 | Angebotspreis · Lage-Abschläge vermutet |
| Walleshausen EFH (Altbestand) | 652 m² | 399 k€ | — | 82 m² Altbestand · Abriss/Sanierung |
| Geltendorf · Hausener Feld | ~550 m² | 440 k€ | 800 | Gemeinde 2025 · S-Bahn-Direktanbindung |
| Geltendorf-Hausen | 807 m² | 485 k€ | 601 | baureif · DHH-Option |
| Pestenacker (Weil) | 1.283 m² | 749 k€ | 584 | mit Altbestand EFH |
| Dünzelbach (Moorenweis) | 385 m² | 219 k€ | 571 | Kleinparzelle · Lkr. FFB |
| Weil (Ortsrand) | 841 m² | 429 k€ | 510 | EFH/DH · Altbestand |
| Prittriching-Winkl | 2.599 m² | 795 k€ | 306 | Großparzelle · Staffelungs-Abschlag |
| Jesenwang | 335 m² | 350 k€ | 1.045 | DHH-Teilung · B-Plan |
Spannweite 306–1.045 €/m² zeigt das Gewicht von Größe und Mikrolage. Geltendorf-/Walleshausen-Niveau liegt im oberen Mittelfeld. Quellen: Gemeinde Geltendorf, ImmoScout24, Immowelt, Nestoria, Mapio, von Poll, Layer Immobilien, Sparkasse Landsberg-Dießen.
Szenario-Spannbreite Cluster C (Grübelanger-Niveau) bis Jahresende 2026. Der Gemeinde-Fixpreis von 650 €/m² wirkt als nominal stabiler Floor — typisch für illiquide Kleinstadt-Grundstücksmärkte mit ortsansässigem Käuferbias.
Basierend auf Cluster-Grundwerten, Staffelung und Zu-/Abschlägen — Standard-Merkmale, voll erschlossen, ohne Altbestand.
| Szenario | Größe | Unten | Mitte | Oben |
|---|---|---|---|---|
| Premium · Paarstraße-Typ (A) | 600 m² | 750 € | 800 € | 850 € |
| Etablierte Wohnlage (B) | 600 m² | 650 € | 715 € | 780 € |
| Neubau Grübelanger (C) | 600 m² | 620 € | 660 € | 700 € |
| Randlage (D) | 600 m² | 550 € | 615 € | 680 € |
| Gewerbe-/Bahn-nah (E) | 600 m² | 450 € | 525 € | 600 € |
| Premium · Kleinparzelle | 350 m² | 900 € | 960 € | 1.020 € |
| Etablierte Lage · Großparzelle | 1.200 m² | 520 € | 572 € | 624 € |
| Standard · sehr großes Grundstück | 2.000 m² | 400 € | 450 € | 500 € |
Die Granaria-Grundstücke an der Paarstraße liegen im Premium-Cluster A — Ortskern, Paar-Lage, gewachsene Nachbarschaft, kurze Wege zu Kirche und Paartalhalle. Bodenwert-Korridor 750–850 €/m². Paarstraße 7 bringt mit 1.361 m² eine überdurchschnittlich große Parzelle mit — der Staffelungs-Abschlag wird durch den Cluster-A-Aufschlag mehr als kompensiert. Die 7 Wohneinheiten sind konsequenterweise in KfW85 / A++ realisiert.
Disclaimer: Diese Darstellung destilliert die Maklerstudie Baugrundpreise 82269 Walleshausen (Dr. Jo F.R. Granaria / RATIONAL Consulting & Solutions, Stichtag April 2026). Alle Preiskorridore und Lageneinschätzungen sind marktanalytische Orientierungswerte auf Basis öffentlich verfügbarer Daten und ersetzen weder ein förmliches Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB noch die Beratung durch einen zertifizierten Sachverständigen oder Rechtsanwalt. Keine Anlageberatung. Für verbindliche Einschätzungen ist der Gutachterausschuss Lkr. Landsberg am Lech oder ein Sachverständiger nach § 36 GewO zu konsultieren.